Fundos imobiliários: o que são e como investir

É comum escutar que investir em imóvel é uma boa forma de ter uma renda extra, mas algumas pessoas acabam desistindo devido ao alto valor de uma casa ou apartamento.

Porém, é possível aplicar seu dinheiro no mercado imobiliário de três formas: comprando esperando uma valorização para revender, alugando ou aplicando em fundos imobiliários. 

Além de ser uma excelente opção para diversificar a sua carteira de investimentos, os fundos imobiliários são a forma mais simples, barata e prática. Mas antes precisamos entender o que são fundos imobiliários e como eles funcionam.

O que são fundos imobiliários?#

Os Fundos imobiliários, também conhecido pela sigla FIIs, assim como outros fundos de investimento são um tipo de investimento coletivo onde os investidores aplicam seus recursos em ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Dessa forma, um fundo imobiliário é uma maneira de investir no mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel físico.

Podendo realizar o investimento através de títulos imobiliários, cotas de outros fundos e imóveis físicos. Esses fundos podem ser proprietários de shoppings, agências bancárias, hospitais, hotéis, lajes corporativas, galpões, entre outros.

Acontece de forma que o investidor comprasse uma parte do investimento em imóvel, junto com outros sócios.

Então, basicamente um fundo imobiliário é uma reunião de recursos aplicados em conjunto no mercado imobiliário. Os lucros obtidos com essas operações são divididos, de forma proporcional, de acordo com a aplicação de cada um dos participantes.

Como funcionam os Fundos Imobiliários?#

Os investidores de um fundo imobiliário não precisam se preocupar com a administração do imóvel.

Todos os fundos são controlados por uma gestora de fundos, que acompanha diariamente o mercado e faz a gestão do patrimônio do fundo  e  dos ativos dentro dele. O gestor é quem faz as alocações e mudanças na composição da carteira do fundo.

A soma dos recursos forma um patrimônio, que é dividido em cotas. Toda pessoa que aplica nos fundos imobiliários, na verdade, está comprando cotas.

O cotista não exerce nenhum direito real sobre os imóveis do fundo, ao contrário do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.

As cotas de fundos imobiliários são identificados no mercado através de um código, ou Ticker, formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da bolsa de valores oficial do Brasil (B3), haverá ainda a letra B no final (XXXX11B).

É possível investir em fundos imobiliários a partir da compra de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores a R$100, já é possível começar a investir nessa modalidade.

Algumas taxas são cobradas para quem investe em fundos imobiliários. Existe um custo a ser pago pelos serviços de administração e gestão, pode haver também uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo.

Além disso, há custos de negociação das cotas. A compra e venda na bolsa de valores é feita através de corretoras de investimentos, podendo precisar pagar uma taxa de corretagem. Basta verificar quais as taxas são cobradas por cada corretora.

A distribuição periódica dos rendimentos dos fundos imobiliários é um dos maiores atrativos dessa aplicação. Os lucros ou prejuízos vem através do desempenho dos ativos onde o patrimônio é alocado.

O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. De acordo com a regulamentação dos FIIs, todos os lucros devem ser obrigatoriamente distribuídos no mínimo a cada seis meses.

Entretanto, a maioria dos fundos fazem essa distribuição mensalmente, mas isso varia conforme a política de investimento do fundo.

É importante lembrar que para investidor pessoa física, os rendimentos de fundos imobiliários podem ser isentos de Imposto de Renda. 

Eles são isentos caso o cotista tenha menos de 10% das cotas do fundo, o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e as cotas do fundo são negociadas exclusivamente na bolsa de valores.

No investimento em fundo imobiliário, em algumas situações pode acontecer a amortização das cotas. Que é a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira.

Isso pode ocorrer quando o fundo vende algum dos seus imóveis sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.

Para entender como funcionam os fundos imobiliários, é preciso conhecer o Ifix. Que é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.

O Ifix foi criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários. Refletindo tanto nas variações dos preços dos fundos incluídos no índice, como no impacto da distribuição de rendimentos. A carteira do Ifix é revisada a cada quatro meses.

Quais os tipos de fundos imobiliários?#

Os fundos imobiliários, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), são classificados de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam dentro da carteira e também a estratégia de investimento que adotam. 

Desenvolvimento para renda#

Esses fundos investem acima de dois terços dos recursos líquidos no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda com locação ou arrendamento deles depois de prontos.

Desenvolvimento para venda#

Investem mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.

Renda#

Neste caso, os fundos aplicam acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também buscando gerar renda com locação ou arrendamento deles.

Títulos e valores mobiliários#

Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao mercado imobiliário.

Híbridos#

Fundos com estratégia de investimento que não se concentram particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.

E dentro dessas carteiras, existem três grupos de fundos imobiliários que podem ser investidos:

Fundos de tijolo #

Esses são os que costumam ganhar com os aluguéis, pois são os investimentos feitos em ativos reais, ou seja, em imóveis de fato.

Podendo ser aplicado em empreendimentos como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outros.

Fundos de papel#

No caso dos fundos de papel, ele é ligado à compra de títulos do mercado imobiliário ao invés de imóveis em si.

Sua carteira pode ser composta de letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.

Fundos híbridos#

Como o próprio nome já diz, é a mesclam na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.

Quais os fundos imobiliários mais rentáveis?#

Todo rendimento vindo de fundos de investimento e ações são chamados de dividendos. Não há como determinar qual o fundo imobiliário vai pagar mais dividendos.

Porém, é possível analisar o histórico de pagamentos através do Dividend Yield, DY, que é a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos

O cálculo do DY é feito através de uma conta simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Assim, quanto mais alto, melhor.

Como investir em fundos imobiliários?#

Agora que entendeu como os fundos de mobiliários funcionam, é muito simples investir nesse mercado. Entenda qual o seu perfil de investidor, procure uma boa corretora de valores e esteja ciente sobre as taxas de corretagem.

Conseguiu tirar suas dúvidas sobre o que são Fundos imobiliários?#

Espero que esse guia tenha conseguido ajudar a entender o que são fundos imobiliários e agora é diversificar sua carteira de investimentos colocando em prática tudo que aprendeu.

Se você deseja aprender mais sobre o mundo dos investimentos, confira nossos conteúdos sobre corretoras de valores, outros tipos de fundos de investimentos e Taxa Selic.